Gestão condominial: contratos e a segurança jurídica nos condomínios

Por Rodrigo Azevedo

O dia a dia do condomínio está permeado com compras, contratações e responsabilidades legais. Neste sentido, os contratos do condomínio são a melhor forma de controlar possíveis consequências jurídicas que podem decorrer da prestação de serviços ou do fornecimento de produtos.

Os contratos orbitam um objeto de contratação, que pode ser uma empreitada, a terceirização de mão de obra, manutenção e conservação de elevadores, portaria remota, seguro, entre outros. Mesmo em serviços pontuais e costumeiros, o síndico deve ter o cuidado de elaborar documentos que resguardem a coletividade.

Para que tudo saia como previsto, alguns pontos devem observados ser no processo de análise dos contratos do condomínio, que em linhas gerais são "resumos" dos compromissos assumidos entre as partes (contratados e contratantes) expressos em documentos com teor jurídico, que regulam a relação entre as partes que se forma pela necessidade de execução de um serviço ou no fornecimento de produtos. Para que tudo saia como o combinado, o síndico deve adotar algumas práticas na hora de analisar os contratos.

Avaliando contratos do condomínio e identificando se possuem as cláusulas básicas: como analisar contratos do condomínio?

Independente do objeto, os contratos costumam ter cláusulas básicas para regular a relação. São elas:

1) A qualificação dos contratantes (responsáveis pela assinatura do contrato): deve especificar os dados pessoais (pessoa física e jurídica) capazes de identificar as partes e de conferir validade jurídica ao contrato.

2) Objeto: é o serviço que será executado ou o produto a ser fornecido. Deve esclarecer como se dará a execução, o número de funcionários a ser disponibilizado, horas de trabalho, qualificação e outros pontos relevantes sobre o objeto.

3) Referências de entrega, ou SLA (Service Level Agreement): o Acordo de Nível de Serviço é uma cláusula que clarifica como se dará o relacionamento entre o condomínio e o prestador de serviço. Qualidade na entrega do serviço, prazos de atendimento de suporte, dentre outros pontos se incluem no SLA.

4) Prazo: descrição das etapas de compra ou de prestação de serviços. No caso de obras, é preciso descrever o tempo de cada etapa, atrelando o pagamento às fases de entrega. No caso de produtos, é interessante estabelecer o período de instalação e de testes.

5) Pagamento: explicação sobre o modo e o prazo do pagamento.

Penalidades pelo descumprimento: sanções para as partes em caso de descumprimento do contrato (atraso na entrega do objeto ou no pagamento, dentre outras).

6) Formas de rescisão contratual: cláusula que explica as formas como o contrato poderá ser encerrado, como cumprimento, justa causa (infração de uma das partes) ou sem justa causa (solicitação de uma das partes, mediante pagamento de multa de rescisão, se houver).

7) Foro de eleição: cláusula de determina o local em que será resolvida uma possível demanda judicial. É útil quando um dos contratantes está fora da cidade.

É importante contar com suporte especializado no caso auxílio jurídico. O síndico é o responsável, mas não está tecnicamente habilitado em todas as frentes da gestão. Qualquer contrato firmado pelo condomínio merece passar pelo crivo de um profissional da área jurídica, que será capaz de analisar se há cláusulas abusivas no documento, que caracterizam um desequilíbrio na relação, se as formalidades foram cumpridas, e outros pontos cruciais de um bom contrato.

Rodrigo Azevedo é habilitado pela Assosindicos-SP como Síndico Profissional, exerce a atividade desde 2013. Passou por empresas como Grupo Hitachi e Telefonica / Vivo. Como jornalista focado do setor condominial, ministra cursos e palestras, atendendo clientes em quatro estados. É administrador de empresas, especializado em gestão empresarial.